北京商报商业中心主任吴厚斌主持本次论坛

    吴厚斌：大家下午好，欢迎大家来到美丽的蓝色港湾、SOLANA蓝色港湾国际商业发展研讨会，我是北京商报商业中心主任吴厚斌。今天客串一下主持，首先我想跟大家隆重介绍关于今天到会嘉宾以及东道主，首先是东道主，北京蓝色港湾董事章宏女士。还有北京蓝色港湾职业公司总监徐洪林先生。副总监红建军先生。还有北京蓝色港湾物业总经理朱志军先生。还有蓝色港湾顾问，清华大学设计研究所所长马泉先生。下面是我们今天论坛的专家，首先介绍北京市商业联合会副会长，万文英女士。我们德高望重的中国人民大学黄国雄教授。中国步行商业街秘书长董利先生，中国购物中心，亚洲购物中心主席郭增利先生，北京市商业地产秘书长王永平先生。北京市商业经济研究会秘书长赖阳先生。
    我们今天的专家非常多，下边有几位，不像他们平时在各种领域上经常露面，但是是资深的,是商业发展的真正的动力，那就是正在洽谈入住蓝色港湾的一些商户。首先介绍，那位非常帅的，是一千零一夜的总经理法里德·法胡尔。还有布勒先生，有餐饮市场部经理杨国华女士，北京办事处经理张健女士，副总经理李红砚女士，还有  溜冰场王睿女士。今天论坛要传播出去的媒体朋友，我会一个一个给大家介绍，我念一下咱们单位名称，新华是，中新社，新浪网，搜狐网，网易网，腾讯网，中国商报，第一财经日报、经济报奥，参考消息，名华时报，北京晚报，北京日报，北京晨报，北京娱乐报，还有我们刚刚于8月8日的北京商网对今天论坛直播，非常感谢大家到来。
    今天我们论坛的主题叫Lifestyle  商业模式的论坛，Lifestyle英文说的话是一个很时尚的，中文来说它就是生活方式，一个商业能够用生活方式来形容，说明它本身的创新就与众不同，我们蓝色港湾到底是怎么样的一种生活方式，我们首先有请蓝色港湾职业有限公司的执行董事，章宏女士给我们介绍一下项目的规划，以及现在招商的进展情况，有请．

章宏女士在介绍蓝色港湾项目

     章宏：首先感谢商报在我们SOLANA招商中心举办一个轻松愉快的论坛，并且给我们请到了这么多在座的德高望重的商业界的、学术界的、协会界的领导，另外还有我们的嘉宾，这样的话我也希望今天我们下午活动做的比较轻松一些，所以我们采取这种形式，那么我作为SOLANA这个项目一开始策划到规划设计，包括穿插在其中得市场调研和论证市场的定位，那么我们就谈一下，我们过去在三年过程当中，我们对Lifestyle购物中心成长过程。我们希望在座的嘉宾尤其是专家，还有客户朋友、记者朋友在我讲的过程当中可以不断的提问。先谈这个名字，这个名字叫SOLANA，但是和蓝色港湾没有太大联系，蓝色港湾这个项目差不多有将近10年的时间是政府提出来要在朝阳公园里面做一个商业配套的项目。北京是一个非常缺水的城市，但是朝阳公园有三大湖，我们就在北湖的岸上，所以起了一个很浪漫的名字，蓝色港湾。
    我们拿到这个项目之后，我们想怎么把这个项目做的更有特色，我们想把商业的活力放进去，这样的话给比较幽闲的港湾带来了活力。我希望未来的商业都像这样，项目的开始我们回到三年前，我们在2004年9月底拿到这个项目，拿到项目之前因为我们一直在附近做，所以我们感觉这片土地特别的珍贵，那么怎么做才能无愧于这片珍贵的土地，所以我们走访了许多商业项目，美国的一些商业对我们的产品比较大的影响。这是我们为什么选择了Lifestyle，美国、洛杉矶有两个项目给我们印象非常深刻。（英文）差不多80年代建的，开始的时候生意非常好，但是慢慢的生意清淡了，业主想知道原因是什么，就发现有些人已经从纯粹的购物转向了其它形式的，包括餐饮、娱乐综合性的。所以就根据这种形式通过公司建筑师请到这个项目，怎么把这个项目谈活，最后办法是把原先封闭的街道变化敞开的街道，增加电影院，带动人流，增加餐饮和酒吧带动周末和晚上的客流。这样购物中心就从一个关闭的Shopping变成了Lifestyle这种形式。包括一个多月之前我们租户，现在目前的CEO请过来的，他说他感觉这个项目很像Shopping的启发，就赶到北京在朝阳公园土地上，也会给这个地区带来整个的带动，这是洛杉矶一项。洛杉矶还有一项，他有一个（超级市场）就是在193几年的时候，就像现在的农贸市场一样，城里人买新鲜的蔬菜这个农贸市场随着超市不断的发展，基本上没有生存的空间了。三年前当地一个开发商就把这一片土地从新加以假造，农贸市场还在，原先的老的建筑还在，但是在周边建了一条步行街，那么这条步行街的两边把商业零售餐饮的酒吧全部建在那个地方。那么这个商业项我从它一开始一直到过去三年中，基本上每天晚上去的话，5层的停车场都停满了车。举个例子，我们去年的时候去哪里看项，哪里有一个很大的餐厅，我们就到那吃顿饭，挂着BP机可以在外面等，到那去还等，我们这个时候才吃饭，等的时候是9点吃完饭的时候是11点了。可以看得出，这一片到了晚上已经过了吃饭的时间了还是那么繁荣。在美国所有的购物中心全部都关门了，但是哪里有餐饮的酒吧持续到晚上11点。所以这两个项目给我的启发很大，我没有考虑到北京的天气，是否能从冬天和春天的风沙上给我们那种感觉。
    芝加哥的冬天比北京还冷，他的雪比北京要大得多，我们发现比封闭相比，它的丢天的人流也不少，他的商业品牌很好，即便在冬天他们也喜欢在外边大自然的交往，在里面购物呼吸新鲜空气还是没有问题的。我本人比较喜欢逛商店，三年前东方广场已经欣欣向荣了，但是总感觉北京缺点什么。既然有这么好的景观，这么好的资源，我们能不能用这种形式做出一种特色。那么有了这种想法我们就围绕这个项目找合理的建筑师，我们想到了位于洛杉矶的公司，这家公司是专门做商业规划，大的购物中心，同时也有园林景观设计，除了建筑景观之外，我们还聘请很作20多前的合作公司，比如加拿大的一家公司他是专门做市场定位，消费购物习惯来形成商业的人流，除了这之外我们还聘请了专业的灯光设计团队，和环境设计团队，这样的一批专业团队在经过一年的规划设计之后，所完成的一项。这个项目就在亮马河那个地方，19座主题的建筑已经矗立在那里。
    我们计划明年五、一开业，目前已经达到70%的出租率，那么谈到商业我想在座的专业和我们有经验的商户。第一点环境，朝阳公园大家都知道，尤其媒体界的朋友特别熟悉，朝阳在北京这里就属于高端市场。燕莎在定位销售商这么多年来一直处于领先水平，朝阳公园这个区域的市场是没有问题的。最重要的是规划和定位，在这一点上我们谈到怎么进行前期的策划，专业团队的介入。我们争取做到在商业规划上是一个成功的，就是说满足和适合市场需求的一种规划。第三点就是业态的分布，那么在第三点上基于北京消费市场目前的需求，我们要面向土地消费，那么我们土地消费人群是生活在以我们SOLANA为核心消费区，有些是周边之内的，主要的人群。对这个人群我们在过去的三年终，在进行不断的分析，我们的结果是，我们觉得我们购物的人群是在25岁到49岁之间，当然包括周边的家庭。那么人均的月收入应该在6000人民币以上。主要就是面向CBD的白领，和周边的高端居住的社区人群，包括像石广区，和一些国外大的企业和机构， 我们这个院子的那边就是正在建的凤凰卫视，它要把整个的制作中心从香港搬到这里。在奥运之前和奥运之后都会给我们带来人流，在项目的东边建一个摩天轮，现在是208米，可以载3千多人，40多分钟，所以从数量上去算的话，从人群上讲是没问题的。周边人流和基于这些人流的市场定位，除了这个之外，地四个就是要靠一支强有力的管理团队。我们也看到北京尤其东边大型的商业项目，都是不同德国及化的团队正在兴起，我们这个团队也是基于北京本地的市场，我们要打造一支，招商、商业运营，物业管理的专业团队。所以我想未来的团队和经营管理是我们的一个很好的考验，真正的知性和创造一个商业的品牌才能显示出我们的实力，所以这是我们的团队在未来中要做到的。开业以后我们要做一系列的活动，这一点我们项目就留足了空间，我们有若干的户外的广场，比如说有靠近城市的这一片广场是面向市区。那么我们还有下层广场是围绕着这个项目核心的，还有水边的建筑，还有酒店旁边的广场，那么我们可以利用这些场地来推动，做一些市场活动，带来人气，来营造一种氛围，所以我想这是我和我们团队呈现在民营之间和整个经营当中要不断的做到。

蓝色港湾全景

    我们现在的规划零售占了70%，接下来是餐饮和酒吧，电影院，溜冰场，我们在零售商中我们分了三个区域。零售的第二个区域是体育，第三个区域主要是年轻时尚的服装品牌。在北边是亮马河，沿着亮马河可以方便的停车，所以这边是餐饮街，那么在餐饮街上我们有不同的国际的和国内的品牌。比如说这一边我们有一千零一夜，还有从美国来的一家，在美国所有大型购物中心都有的自助餐，在国内这是第一家。一字排过来，我们有拉丁的餐厅，另外还有第一次做的青岛啤酒。
    最美的地方是我们的酒吧街，还有像意大利餐、法餐，澳大利亚和英国不同品牌的酒吧和餐厅。那么电影院现在是由广东电影公司来晶莹的，在广场这个地方。Lifestyle更强调的是人和人之间的互动，人和自然的互动，在项目当中有很多的景观的设计，比如广场这里我们有一个很大的舞台，舞台上面也一个大的台阶，这样我们就可以容纳几千人做活动，还有一个音乐喷泉。当来这里的时候，它可以上上下下，它可以从这一层，也可以到上面，在房顶就很自然的走到购物街的第二层，这边就是爱慕。爱慕旗舰店的旁边也有门可以打开，就是对着平台打开，这样从上面下面的人就很自然的到了爱慕，桥这边是白领的地方，从桥又可以过到别处。所以这是一个可以连通的路线。我们一开始看起来就是一个8字，在这个8字的旁边发展的。我们考虑到，这边有大的停车场，怎么把人流带进来。当然除了停车场地下二层有1000多个停车位。我想从商业的呈贡来讲，有这几方面的保证，Lifestyle这种商业模式是一个密集的区域，而且要有很自然的景观，第三点要有综合性的商业业态，和很好的品牌，我想从这几点的话应该是先天做到的，后天我们做市场活动，我们所有广场街区不断的做活动，让附近的人5公里之外及甚至10公里外的人可以让它真正作为我们的一部分，所以我希望在这过程当中，专家领导常常光临现场给我们指导，经过我们和我们的行业，更重要的未来客户的，我们共同努力把这个项目真正做成，Lifestyle消费市场，这个是一定能达到的。好谢谢大家。

    吴厚斌：章总把这个项目的四大项目都介绍了，原来没有接触到什么叫Lifestyle，说不定记者朋友们也了解了，人群聚集，景观，多业态的组合，而且要形成开放式的街区，这样的一种形式在北京还没有出现，总的来讲水景在北京是很少的，这在北京是一种潮流。章总介绍完之后进行专家的环节，首先请黄国雄教授他给北京商业带来什么样的影响，因为黄教授可能是现在很多商业届的老师，当然也是我的老师，首先让黄教授来给大家做一个指导。

黄教授在从学术角度分析这个项目的特点

    黄国雄：谢谢大家，这个项目应该说我感受比较深，今天下午本来到广州去但是没去，来参加这个会。我想到一个问题，按照北京初步统计，购物中心总面积不下300万平方米，从全国来看去年整个商业面积开工率，永平要熟悉一点，是2亿3千5百万。竣工的面积是5千7百万平米，出售出去4100万平方米，从北京也好，现在购物中心已经起来了。一个40万人口的区域搞了4个购物中心，那么我们体现的是什么样的购物中心，能不能在我们这里搞一个购物中心的精品、名品、为购物衷心的发展创造一个模式，推动全国购物中心的创新化，规范化、科学化。在指导生活，引导生活、产生生活。生活方式要有新的理念来引进。比如规模越来越大，从统计的数字看，10大购物中心中国占了4个，是不是能够做好，要不要做大，做到什么规模这就需要我们探讨了，因为任何一个购物中心得出先，本身对经济发展要建立在一定的基础上，所以北京GDP已经达到6000美元，按我前几年的推算，GDP进入5000元。到1万元才成为商业发展的成熟期，从北京看，全国很多地方达不到，北京达到了，但是北京做什么，怎么做这是一个大问题，所以我认为应该是最有条件做出精品、人品、上品形成一个购物中心的品牌，能不能建立一个模式。我想有三个条件，第一个条件思路，第二个条件理念，第三条件地理位置等等。我建议现在应该解决四点，一个就是要突出亮点，我的不同于其它的。在外面要把我们看成一个经典，看成和朝阳公园混成一体的，不是单单的消费，如果是单单的消费恐怕不会形成大的规模。

    大型的购物中心需要庞大的面积，一平米的要支撑着三平移米的地价。路上堵车厉害，花费着更多消费者的时间，还有一个最主要的原因就是社区。日本是2万05平方米，英国是14000。这说明小型化的购物中心在出现，改变了我们的生活，所以把购物中心铺设的全市，甚至全国成为一个新的景点，那么从这个角度来看应该有自己的理念。争取在奥运会以前开业，因为出现了这个时机价格会大大下降，所以从这个角度。第二突出卖点，购物中心卖什么，卖产品，卖精品、卖时尚、要引进我们自己的卖点，这个卖点不同于一般的购物中心，我们要具有特色，我们这一点上基本上是做到了。第三这么大的营业面积，这么远的路程，如果单调机械的这种布局就起不到引导消费者不断的深入。从现在来看我们的布局就是要不断的有新空间来引导消费者不断的去探索去追寻，去看一个新的主题。站在中间一看两条街甚至三条街凑在一起，从视觉上看比较单一。应该柳暗花明，这些概念促进了消费者不断看下去，否则没有心情。这个疲劳度的时间在两个小时，一般步行距离8000米，再长的话就没有办法进行下去，那这么大的地应该怎么搞，所以他们这创新也创新在这一点上。第四点衔接点，就是内部布局的衔接，对外交通的衔接，这么大商场要有很大的消费群体，那么这个消费群体怎么来，出得去，散得看。内部的衔接，上下的衔接都应该作为布局的一个重要内容来考虑，要搞特色要研究试点，我想我主要就是讲这些。最后我建议，你们名胜够好，都是好听的，对于群众来看什么最好，蓝色港湾也好，水上商业也好，这都是一个好名词，但是对群众来看最主要的什么来吸引他？我在外地问的时候，把外国的一些新的品牌推掉。包头是少数民族的地区，区域位置明确，主题很突出，你搞别地方的购物衷心干什么，我提出以后，市长说你在会上提。朝阳蓝色港湾国际消费中心也好，区域的东西，人好找，人家接受困难，因为我们面对的还应该是中高层的消费群体，即使高收入的人，也不一定对每一个外国的东西感兴趣，你要这个名称他找不到，也不感兴趣。朝阳蓝色港湾消费中心可能还能接受，所以这些东西能够集中起来的。谢谢大家。

    吴厚斌：黄教授的观点，不论大家认同不认同，好的不好的都已经说清楚了，所以开发商业应该取长弃短。下面请董利秘书长给我们讲一讲这里面的一大亮点就是打开，开放式的突出，你是研究步行街的专家，你看一下咱们步行街到底应该怎么做才可以做出特色来？

董利先生对这一项目充满期待

    董利：非常高兴今天下午在这里和大家讨论这个项目，我进来之后第一眼我就非常喜欢。因为整个是由街区组成的大型商业，希望在这块创造一个购物中心的新的典范，我也非常赞同。上夜街区我想从街讲一下，媒体报道，王府井商业街已经是第四次改造完成了，又增添了很多新的景观，硬件也提升了，之后我写了一篇文章，感想也是比较大的，不是针对王府井的某个地方，更针对的是全国各个城市，所有类似王府井这样的老街它未来的发展。应该说王府井甚至全国大城市都有一两条对城市再发展当中有影响的。但是现在受到了限制，所以不断的各个城市的商业街在改造，在开发。我想现在的商业街和未来商业街的发展，一定要抓住未来消费人群，消费需求的变化，消费市场特点的变化，未来需求不在以购物为主，更多的是以休闲、体验、个性、甚至交流会友等等。满足多方面需要的一个市场，所以说不管是现在的商业街还是未来的商业街都有很大的发展潜力。他的改造尽管在某些方面得到了方面，但是业态的功能是否有很好的发展，是否增加了休闲、娱乐、餐饮，这些如果能够得到发展，能够使王府井商业街丰富起来，所以我提出了这么一个希望。不仅仅指北京，也是指各个城市未来的发展，跟得上现在需且的发展，所以我提到现在的商业街，以及我们今后新开发的商业街，我觉得是有启示的，我觉得可以谈一下北京的商业街。实话说北京的商业街发展还是不够，北京商业街发展空间还是非常大的，北京人提到街就是王府井，西单，王府井我们知道，但是不去了。西单虽然发展的非常好，但是更多的是时尚的人群，年轻的人群去的主要场所。但是像我们这种人集中的区还是不够，对北京大城市来说还是非常少的。开发商在这一点上所要做的工作我想还是不够的，我们还是有很大的希望，开发商在开发商业街上的投入。但是在开发商业街有更多的投入我有一个希望。比如在这样的一个环境上，我就想我应该建立一个什么样的商业街，刚才黄教授也讲了，这个区域处CBD旁边。还有燕莎商圈的影响，还有新规划的国门，比如说东直门，机场，这么多方面的影响，开发这么大的商业街我觉得要结合区域，肯定不能开发一个传统的购物中心，仅仅满足购物的大型商业。我看到这个项目我眼前一亮，我一直认为北京开发商在开发商业街上做的不尽如人意，我们一直在寻找未来能不能有好的商业街出现，但是今天我看到这个非常有特色，把刚才所讲的几个优势充分的发挥，做一个情趣昂然的。为什么有的商业街死掉了？因为它的本身封闭型非常强，这样是有冲突的。街区组成的购物中心不无道理，一个是环境的优势，刚才我们讲了大环境，还有一个小环境朝阳公园，朝阳公园是北京最大的公园，而且也是奥运会所在项目的一个地点。是高消费人群集中得以个区域还有水景。特别适合休闲娱乐酒吧餐饮的发展，在项目设计的时候充分体现了这一点，还有一点就是位置。位置和环境还不完全一样，位置讲的是今后商圈的形成，对今后人群的影响。还有一个优势就是定位，我认为这个定位是非常准确的，如果仅仅的是一个购物中心的话它没有优势，更多的定位于休闲、娱乐、餐饮、都功能的区域，所以说我认为这种定位就是休闲、娱乐、餐饮、这种定位要更多一些。这是我对论坛的判断。
    然后就是规划，很多条件好的项目，有位置优势的项目，有绝版的项目，市场空间非常大，但是很多项目在规划设计时的错误造成了项目的失败，在全国各地非常多。但是这个项目我们不说有多优秀，它做出了一个正确的规划，可能还有更多的空间还有发挥，这是后期要讨论的问题，就现在来看他做了一个正确的规划，按照这些定位。这里面有一些我也可以简单的说一些，比如说街区、风格，色彩，包括特色建筑，把这个项目的特点展示出来，这个项目成功之后我非常喜欢，我相信未来的消费者也非常喜欢它的景观。最后一点是这个项目不售，环境环境，水景、等等六大优势不售，这个商业街区使我们有了很大的期待。我愿意跟开发商说一下，一个是项目的招商，我觉得刚才前面提到一千零一夜，还有外国朋友的商业要进来。我觉得招商初步可能有一些压力，因为它不是一个成熟的商业街区，它刚刚打造，我觉得还有一点要下决心，要招一些特色商家进来。尽量做到原汁原味，比如餐饮街西餐为主的要做到尽量原汁原味。第二点就是在后期的经营管理上要下大粒度，我们看到北京有很多有特色的商业街，在经营管理上的不足使他慢慢走上了下坡路地。包括现在的後海，我觉得现在后海的发展对未来也有一些担忧。这么优势的商业，这么好的区域，拉客根本不可想象。街区的管理经营能力不足，这是后期要注意的。在权均力敌走访商业街时发现，往往是优秀的、好的商业街一定有一个很好的管理机构。一些政治部门、主管部门、所以一个商业街区可持续的发展，后期管理十分重要，这就是我的一个建议，所以我希望这个商业街能够成功，我也非常期待它得成功，希望是我将来休闲消费的去处，酒吧我不喜欢，后还液态远，餐饮远远不够，希望我们这些人下班之后有一个很好的去处，也希望我们的家里有一个很好的去处。谢谢。

SOLANA项目模型

    吴厚斌：下面我们有请郭增利主任讲讲商业模式的一些话题。因为郭主任Lifestyle从国内到国内都有非常渗透的研究。

郭增利先生在细致分析购物中心的发展历程

    郭增利：借着河岸的项目，自己也梳理一下，客观的讲系统的东西还没有做过，我想今天有一个话题，一个是说商业立场，我们进入了购物中心时代，可能今天从购物中心中看，谈到生活中心，首先我们要知道生活中心重要。陆陆续续购物中心开业，包括明年的，这几个购物中心已经把北京的商业格局做了一个彻底的提升，北京过去的商业和上海相差五年。这是购物中心近两年当中对北京起到的一个作用，回到今天讨论会来说，我认为大家都讲同质化，同质化也有一些原因没有办法，我们今天定位的是购物中心，我们下一步怎么去做，就大的定位来说我们和其他的项目有了区别，有了明显的区别，这可能是脱颖而出的有利武器，国际商的购物中心是以消费者这种导向非常的明显。也就是说任何的形式都了牢牢的把握消费的变化，Lifestyle生活方式的诞生，从名称从内涵都是紧密的生活方式。生活方式中心应该是从上个世纪80年代在美国兴起，90年代比较多了，到2001年以后增长率比别的中心要增长的快。现在看中国，美国是基于购物中心历史逐渐的演变过来的。但是中国的生活方式中心不一样，本身还没有进入到成熟期就诞生了，他和老百姓的生活紧密相连，所以从这个角度来看，可能中国的中心发展要更加接近市场。可能中国的购物中心和生活方式中心在同步的发展，可能和美国有方差。北京无论从定义角度看，品牌的角度看，SOLANA标准生活方式中心毫无疑问。我们在上海企事业有，不管要不要对它进行研究鉴定，我认为至少有一个东西是开发商把握住的，就是老百姓需要的品质。在一个特定的地区，产生一个特定的购物中心这是需要原因的。在朝阳公园这里建我认为难度大从美国是2004年的生活方式是26000，但是现在平均是400多万平方米，反过来说我认为中国发展中心要比美国大，因为中国消费人群复杂。同时又一点，生活方式发展中心所产生的辐射力可能大于一个30万平方米的。我住在方庄，我可能不会去，但是当我发现有这样一个项目之后我可能去。因为可供他选择的商业项目不多。所以他可能因为特点，这种选择率会放大。我不认为生活方式中心也不一定是一个购物中心，它只是购物中心发展时的一种必然的过程。它是接近老百姓生活的一种优势，并不是与购物中心要接近，我觉得各种项目，不同的商业形态，谁能抓住老百姓的心态，就可以。对非购物类强化，对生活进行强化，所以我想老外有一句话，“任何成功的开发，实质就是寻找租户的完美组合，我认为这一句话是非常的重点的，他可以概括。这一句话只能说要求更高，可以借鉴本土的东西非常少，要和开发商创新，引领发展的一种路子，我在建一个社区，我建的不仅仅是一个购物中心，一定要按照这样的理念。因为在生活方式发展中心单程的进程当中，事实上有一个思潮，是美国的方式诞生比较好的一个条件。生活方式中心就是要善待土地，章总刚才讲了，这是一种社会责任，当我们奉献给社会的时候，我相信社会也会很好的奉献给开发商，还是讲生活方式中心的几个特征。在北京东四环沿线，这种特定的条件对于SOLANA也是具备的。第二我们看到生活中有一个核心的问题，街加磨这种概念，生活中一定有条街，我觉得这条街比较遗憾，一般国内的生活发展中心，会有车，会有交通直达。完全按照美国的思维，这是针对美国的情况，在租户构成当中介绍了很多的内容，这些与众不同的情况会给大家带来吸引力。一般生活发展中心不是靠土地面积的，是靠搭配，比如说餐饮区、饮食区、娱乐区的方法来拉客户到这里来。生活中心可能强调这样一些特征，同时生活中心大多数不是封闭的，它不需要配备空调，所以从投资人的角度看，它的成本比较低，一般情况下经营成本比一般的成本要低，美国购物中心调查数据是这样的，一般是占销售额的9%。在美国是12到13%。中国经营成本高于15%，甚至于更高，这是生活中心自身的一个优势，所以我想既然它有这样的一种优势，开发商就应该尽可能多的将这些优势利用起来。那么在国外生活中心变化当中，企事业在变，我们刚才说了很多特征也好，优势也好，其实这是在几年前，那么新的美国生活方式发展中心又变了，他包含的内在元素更多了，而且开始并不一定完全面向高端市场，而且透过几个案例看，美国生活发展中心都有一些住宅，是自建的酒店。上班族可能就会到这里去购物，反过来说中国的生活发展中心肯定要有中国发展衷心的特点，强调一点，也不是任何开发商，任何项目都不行，可能SOLANA会成功。所以我觉得在这样办公开德昌和谈这个问题，这一东西要有一定的特定条件综合考虑，并不是所有的项目都可以按照生活方式发展中心。我觉得开发商在做这方面战略选择的时候一定要巧妙。这方面有景观就不可能再去制造景观。在银川挖了一条人工湖，这个成本是非常高的，所以要结合这个项目。有些观点可能不正确，谢谢。

听众认真倾听嘉宾发言

嘉宾们就这一项目在深刻交流

   吴厚斌：真正开业运营交给运营商自己做的时候才能算真正的商业，因此今天的论坛我们是把两方面的人都请过来，关于商业地产运营方面我们请王永平先生给我们解释一下。

王永平先生对现在商业发展非常有研究

    王永平：好，谢谢。首先我纠正一下我的身份“中国城市商业建设网点协会，我是这个协会的秘书长兼会长。今天有很多人讲到SOLANA项目本身，包括运营方面的一些建议，后边万总，和企业届的人讲的更专业。我讲一个基本面的情况给各位参考。因为我觉得目前商业地产改变在中国，有一家机构出的数名写的序。我觉得这个提法深刻反映了当今中国的影响力，为什么这么说呢，或者说从哪几个方面改变中国呢。让我们中国的商业更现代化，过去自由商品市场，自由大卖场，现在有购物中心，更多的商业区，Lifestyle的出现，这是第一个商业。让地产改变商业，商业更现代化。这几年更多的是一个住宅的概念，这几年房地产越来越细分专业化，出现了物流地产，商业地产，尤其是商业地产更需要专业化，因为它是商业化要求最高的。让我们金融多元化，一个商业现代化，一个专业化金融。最后在住宅开发委主的一个时期，房地产贷款，没有太多得金融产品。比如说05年我们农民银行牵头，推出了商业物业抵押办法。可以拿未来租金收益来做一个贷款。那么现在像重中兴证券，将来就是银行间可以交易这些商业、物业、各种基金包括保险资金，可以在银行内部进行交易，也有了一些新的变化。第二个我来讲一下，当前商业房价的几个特点，第一个从投资角度来看，我们房地产投资由过去的盲目性比较强的状况，或者说进入平稳增长的阶段，这话怎么讲，我们2004年期间，商业上的投资都保持在30%的方位上。05年以后明显下降。近三年都在17-18%这样一个速度，今年上半年的时候完成投资1098亿和17个百分点，这比住宅的27%都要低，这明显下降。我们可以看到这样一个大的趋势，从开发主题上看，整个主导整个市场，有点钱有点地的都在搞房产开发。有些项目公司也被订购，有一些大公司纷纷介入。级狐友点名的公司都在这个行业里。像保利低产，宣布增长到30%华润增长到40%。外资来的就更多了，大公司里面包括富力地产订购了上海的熊猫城。我想都是一个跳板，都可以看到战略性的东西，像红润在南四环建了大型的时尚中心。所以大公司主导，尤其是主流的开发，包括购物中心。外行主导逐步专项内行主导，前几年看到万达也好，广州的发展商也好，过去都没有开发的经验，都是外面的公司做这个企业，几年来的公司就比较有经验了。像华润，做了商业和地产，美国的西蒙，很多专业公司开始介入，所以从外行主导逐步转入内行主导这也是一个变化。产权商户比重开始下降，但是上升的趋势是非常明显的。前不久北京市出台了一些政策，又关于变相的投资回报出了一个文件要严肃的查处，很多中小投资者在小商户中间没有赚到钱，身陷其中。分布销售这种情况，在售后的每个项目都是如此。为什么出现这种问题呢，我觉得这是一种结果，那么从市场角度看，目前出现了一种奇怪的现象，或者有两个奇怪的现象，很多商家到我们协会说我们今天完不成开店计划了。还有一个电梯来了一个发展商，说我们也不行了。就是一个电梯上去，一个电梯下去交错而过。我们商业控制比例是比较大的，根据国家统计，到6月末的时候，全国的房地产有1.24亿平方米。其中商业物业占了三分之的，3800万平方米，同比增长了0.4%唯独商业是在上升，可以看到高风险和高收益是并存的。我们很多房地产虽然是空置的，但是发展商挣钱。大量的风险压力都转移到了投资者，其实和自己本身没有关系，那是投资者和商户的问题。
    我们听到很多项目说他失误的，开业不成功的，你听见哪个地产老板跳楼的？所以这个市场就是一个不正常得失长，原因救出在三个层面上，一个是市场有责任，一方面商业地产的项目，规划非常重要，尤其是怎么衔接，道路接通人口分布，包括商圈的确定都有很大的关系。那么这些东西协调不了，但是商业地产，比如说交通问题，交通问题是由市里的秩序处去管，到处有人填单子就会丢掉不少的顾客。我们的金融产品仍然不够持有性的开发，都是短期的贷款没有长期的产品，我们前期没有渠道，后期就不能退出去。只有保持商业项目保持正常运营，羁绊国际商是整售也不是分割销售，我们很多发展商不像真正做一个商业，而是当成一般的房地产开发，所以他也不好好的做所以他塑造一个概念就可以。这是行业的基本情况，那么其他区我在简单说一说购物中心，我们过去大卖场，跟公司相比也有不同，在自己经营内容设置上面，他有更多的餐饮、娱乐、休闲在里头，更好的满足现在的小康社会阶段的需求。进入小康之后我们可能对品牌的认同度会比较高，我们对环境的要求也会比较高。那么对象服务得多样化也会比较高，所以这个时候，购物中心应该在中国有发展，总体来看我觉得目前还是在成长阶段，有一个比较大的成长空间。我觉得购物中心从本质上来讲核心在商品部分，一般购物中心能不能成功，包括其它东西，很多的租出收益是比较低的。它的贡献很多时候起着这样的一个作用，所以说购物中心能否成功还是起到这样的问题。其实很多购物中心，连小滑梯都没有。过去可能有一点特色，美国贸在美国并没有名，它里面有过山车，有游乐区，那我们在欢乐谷里面建一个购物区就可以了吗？所以我觉得购物中心的核心还是要把商品做好，我们在商地开发当中我觉得不能炒作概念，觉得每一个概念都很时髦，我们房地产上经常讲用什么样的模式。其实做商业地产难就难在这里，北京哪个地方有名你就拍下来，然后堆在一起，行不行？难就难在这个地方。你说好地段必须有一个特定的对象，就像说这个女孩子漂亮，那也要针对人，过去有一个模特脸长的怪怪的，法国人说就是美女，这个地段也是一样的。你在南四环说这个是一个好位置，但是放到王府井一定是一个最糟糕德威治。人流组织要针对业态来说。如果不是一个目标口，那就没有用了。如果建立小康的还管事。还有一个是商品的组合，很多商品谁给谁搭配，看着百货公司都差不真的多。不是说有多大变化，有的也有一些区别，关键是组合好，搭配好。谁和谁挨着也有很大的关系。你的牌子如谁都不认识，可能不行。所以购物中心不能简单的套用。银港的项目优势，这是一个值得期待的项目，仍然属于购物中心，我想我们在北京这样的城市，在朝阳区人比较集中的地区，环境比较好，品牌由比较有层次，需要这样的一些项目，刚才也讲到了只有物业。另外一个是好的建筑设计，我觉得商业街区的设计可能更加关注。我们过去走两端，其实包括里面的空气质量，人流质量，还有景观，不如街区做出来好看。另外路线要有区别，不能太长。其实这样的项目在中国很多地方会比较有前途，上海的新天地就是一个楼，下面还有一个国际广场也是类似的东西，但是景观没有这么好。它是商业街区的旁边很成功，我去哪里排队都吃不上饭，买东西的人也很多。另外这个东西不可以简单的模仿，不管将来做到什么样的程度，我觉得不是简单的模仿。我昨天刚从广东回来，广东有一条酒吧街设计非常漂亮，不能说环境非常好，但是很多人都不知道，那你就可以想一想它做得成功不成功。旁边就是珠江的江景，酒吧是建在一些老厂房里面，各方面因素都有了，就是没有人。广州的人口800万人口，购买力也不错，为什么连一条酒吧街都支撑不了。最后酒吧街最好改成了茶餐厅，但是这个东西放北京、上海将来就有可能成功。本来在开封建一个10万平米的购物的地方，晚上去参观酒吧街的时候心都凉了。我们这几年变的对这个行业有所敬畏，我觉得是要做好的第一步，让我们有一种好的心态。    持有性物业为什么我讲的很重要呢？第一让没有钱的人，第二如果持有的话就意味这和商家共存亡，所以你敢不敢去趟这个混水，所以我说持有好。谢谢。

    吴厚斌：下来我们有请赖阳老师讲一下SOLANA这个项目的创新吧。

    赖阳：时间也比较晚了，我说的简单一点，大家从商业地点也好，商业开发方面说的也专业，我重点讲一下生活方式的问题，一开始看到这个项目我是非常兴奋得，为什么呢？因为这些年一直做规划，北京市的政府，区的政府做建设，北京的发展目标是一个移居城市。商业重要的一个基础，商业移居基础产业，如果体现在移居上面就在两头，一个是繁华都市，大型城区的开发，大型的商贸，另外一个相关的设去中心得出里。就是社区商业，现在开始注重建设，我一听到社区商业，就知道，一个华堂，一个家乐福。其实从个人测算来看，这个数据其实还要提前的，很快会到1万美元的。这个变化不是说大家兜里钱多了，是对大家生活方式改变了，居民之间没有友情，没有亲情，现在大家更要享受的是这种兴趣，体验现代生活的方式。在这种情况下，他们对社区中心要求的不是简单的购物中心，而是社区的生活中心，休闲中心、人际交往中心，在这里面能够感受到家庭的亲情，邻里之间的友情，小孩应该在这里小孩游的地方，妇女有自己可逛的地方，老人有老人的活动，能够全家坐在一起的感受，需要在社区体现这个。周末的时候大家想去哪里玩儿去公园太热，去商场就是打打折而已。我们提出像现代生活广场的概念，就是由生活中心、休闲中心、和社区服务中心为一体的中心，遗憾的是每次我们提出概念的时候，开发商听的很兴奋就问我，去给我找一个项目啊，我找不到这样的项目。我现在就可以给他们看这个项目图，也可以带他们来参观，所以我觉得咱们的项目不仅仅是业态的创新。

    不单单的是业态的创新，可以说是对城市整个发展，移居城市建设的根本创新，这个意义上不仅仅是开发商能挣多少钱的问题，我想这个是非常重要的。对项目发展我也提几点需要注意的建议。第一说到项目的优势，周围的毫无疑义的。我们这个社区不应该作为全市性的，打印机开的时候大家也是都去，但归根到底功能叶只能辐射一小部分的地区，我们的也是一样，一开业新的模式，新的氛围出现后会促进很多人的。我们招了商户全是为全市的人口服务，对周边居民性就不足，流失的基础就多了。发展起来全市不仅仅是一处的，很可能是旅游的模式，就像家乐福一样最后遍地开花，不如我们一开始把视野牢牢的盯住我们自己能够做到的范围。第二落实概念必须以设施功能组合安排为核心的，也就是说要吸收一些李奕，如果招商的话可能会出很高的租金来租，但是作为区域整体功能上很可能我们要安排一个完全服务型的，完全免费的项目，或者收益非常低的项目，来符合我们这个区域功能的完善，这时我们要做到必要得牺牲，这个在招商当中会付出概念的。不要看好招大商户进来了，谁给的钱高我们头脑发热就给他了，最后一些盈利点但是不能应力，为居民服务更好的东西，那么千万不能顾着眼前的利益。  首先是定位，第二是理念，说高端人群的概念我听了很多了，实际上做就落后了，我理解一个项目的话设计必须超前，建成之后时代很可能发展需求。这一点我们要做到设计要先进，招商完成也很好，一些非常有特色的过继的企业都进入了，应该说很好，但是还要运营，希望最后运营能把整个商业的氛围乐趣要搞好，能够聚集人气，在设施功能上感受亲情，能不能在活动上享受家庭乐趣生活情趣的活动，通过丰富多彩的活动带动起来。

    吴厚斌：我们今天的论坛到现在由我们主办方的项目介绍，章总因为临时有急事出去了。有我们专家这么多的论述和商家对这个项目的看好。下面因为论坛时间太长了，另外一个活动好长，提前撤了，还有一部分记者留在这里坚持到最后的，我想大家如果还有什么问题，大家可以探讨一下，问点有挑战性的问题好吗？
    记者：我是法制晚报的，就是说这个项目与北京整体的影响？
   
    万文英：刺激是会的，问题很难，问题是没有那么多的湖，所以这就是作者的聪明的处和他们的精之处。我觉得这种形式不太容易甚至不太可能，除非去颐和园里面建，那是不可能的，这是我需要说的，但是有冲击吗？我认为是对他们有冲击的，首先一个业态的组合这是非常科学的，而且是针对性很强的，作为我们商业来讲，我们就是一个中间人，挑着一个担子，一头是消费者一头是供货商。你说消费者再好我没有东西买，你说供应商也没有人买。所以我说SOLANA能够满足你的消费需求。另外SOLANA引进了很多的国外的品牌，他会带来国际商先进的好的管理经营模式，会推动我们。这就是刚才我讲的，你不要老打折了，我烦闷乐观我腻了。我做燕莎的时候我坚持不打折，但是只有燕莎一家。北京商业进程三部曲，第一是产品经济，产品经济是短期经济，短期经济进入到服务经济的时候，也就是邓小平南巡讲话以后，这个时候就出现了打破中国跟苏联的那种格局，大包户第一个站出来和商业抗衡我要进商场，我要参加全国供应会，它的出现和北京市几大化妆品工厂的出现就推动了这个市长的发展，推动了我们商业格局的变化。所以我们国家零售格局变化和外国是不一样的，外国人都不懂什么叫倒扣，我拿商品来，你拿钱买。但是我们国家不行，所以我们说一句不太好听的话，我们的百货店就在经营卖场面积，现在就是经营一个卖场面积，没有一个高级买手高级卖手来经营。我们真的不如现在的供货商不管是员工素质，销售技能，以及经营管理技能，我认为在这方面它研究的最多，他做的最好，为什么呢？他如果不这样的话就赔钱。我是买卖注意，卖的好就进来，卖不好就走人，是这样。所以对于我们市场规范化，对于我们技能提高的推动，我认为会起到一定的积极作用。所以这些新的国际品牌，进来以后会给我们带来新的信息。像白领、像爱慕这样的好品牌进来之后是对我们的一个支持。实际上这些品牌是新生者我们进来是给你们支持，但是这些品牌不仅仅是一个经营上的支持，更主要的是在管理上，在技能上也会推动其它品牌的发展，所以我想这个意义是很多的，你人我说我还可以说很多，我就是一句话“太激动了”。
   
    吴厚斌：由于时间的问题，还有没有急着要提问？
    记者：我想问一个问题，您发言的时候一在强调后期管理的问题，我想问一下您对SOLANA有什么样的一个提议？另外对开发商团队有什么样的看法？
    董利：我认为所有好的商业可需可持续发展都有在于后期的管理，只不过对于这样一个特殊德尚也，管理的依赖更复杂一些。刚才定位是街加模，我可能更愿意从街的角度看，因为街是开放性的，不同于一个商业中心，因为开放性的街涉及到方方面面，交通、人流、包括安全、对周边噪音的影响很多方面，影响的是一个区域的问题。所以说做好一个大商业不光需要我们项目本身经营管理，一个公司或者一个团队，也需要当地所在政府主管部门的支持，往往政府从工商行政治安各个方面都在加强对它的支持和管理，所以说包括制定一些特殊的政策，包括税收，所以需要社会支持力量要多一些，也需要非常统一的，高水平的经营管理，因为这个街后期的涉及问题两个方面，一个是经营一个是管理，经营也是一个重要的方面，包括管理的提升，如果没有统一的管理以后就会非常的混乱，所以后期要加强管理，包括朝阳区的主管部门都会给这个项目以支持。
    记者：对开发商自行关注上有什么看出？
    董利：特别成功的不是太多，毕竟开发商的工作应该是开发，而不是商业的经营管理，开发商涉足到商业管理成功的不多，跨行业，跨专业，如果开发商有什么决心，我想它可能要从商业圈里整合大量的人才，后期的管理可能更需要商业的人才来参与，而不是开发商自己来主导。我觉得开发商自己主导压力比较大，还是专业的事情让给专业的人士专业的机构去做。
    记者：我北京青年报的记者，我想问郭主任。咱们商业方面的一站实的购物，现在我们有了解了Lifestyle的经营模式，现在Lifestyle  SOLANA的经营模式，您对未来的模式有什么样的前景？或者中国的商业有什么样的发展方向更适合中国的发展？
    郭增利：这个问题牵连好几个因素，就今天的消费者和生活方式本身，应该介入一点，当更多的商场以购物为主的时候，那么老百姓在几年以前是在那样的需求状态下有着市场，现在的市场，包括白领、爱慕，现在需要的是综合性，能够相互交流的，能够有情感交流的社区文化的，需要有一种新兴的环境，但是先进核心的东西跟老百姓贴的更进了，或者说让大家不仅仅的把这里当成一个购物的场所，也可能当成一个社交的场所，我相信当成社交场所以后，在消费者定位上会发生变化的，所以我想未来商业变化可能要跳开商业本身，而是商业与人倾向的结合，我是这样理解。
    吴厚斌：我们今天论坛到现在终于可以划上一个圆满的句号，我们坚持到最后的记者，坚持到最后的专家，要体现的就是一点，让我们的蓝色港湾更加的完善，要借助大家的观点，借助咱们的品牌支撑它，我想今天的论坛是一个开始，是我们打造品牌的开始，今后还有许多事情要做，谢谢大家，今天到此结束。